Sobre o Simulador

Este é um simulador profissional de financiamento habitacional baseado no padrão da Caixa Econômica Federal. Ele replica fielmente o comportamento real dos financiamentos, considerando todas as regras, taxas e condições do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), com todas as fórmulas atuariais implementadas.

O simulador é uma ferramenta educativa e informativa, projetada para ajudar usuários a entenderem os custos envolvidos em um financiamento imobiliário. Ele não substitui uma consulta formal a uma instituição financeira e não cria obrigações contratuais. Use-o para planejar suas finanças de forma responsável.

Como Usar o Simulador - Passo a Passo

• Passo 1: Preencha os campos do formulário com os dados relevantes para sua simulação. Comece com os valores básicos como Valor do Imóvel, Renda Familiar e Taxa de Juros.
• Passo 2: Defina a entrada (pode ser em valor absoluto ou porcentagem).
• Passo 3: Escolha o Sistema de Amortização (PRICE para parcelas fixas ou SAC para parcelas decrescentes) e o prazo em meses.
• Passo 4: Clique em "Simular Financiamento com Ajuste". O simulador calculará tudo automaticamente e validará o comprometimento de renda (máximo 30%).
• Passo 5: Analise os resultados, incluindo a tabela de amortização, CET e sugestões de ajuste se necessário.
• Passo 6: Use os botões de exportar para imprimir ou salvar em Excel para compartilhar ou arquivar.

Dica: O simulador atualiza sugestões de entrada em tempo real ao alterar a renda ou valor do imóvel. Observe a caixa "Cálculo Automático de 30% da Renda" para orientações instantâneas.

Explicação Detalhada dos Campos de Entrada

• Valor do Imóvel (R$): Valor de mercado ou de avaliação do imóvel. Mínimo: R$ 50.000. Use vírgula para decimais.
• Idade do Comprador: Idade atual do titular principal. Afeta seguros e prazo máximo (até 80,5 anos na quitação). Mínimo: 18 anos.
• Valor da Entrada (R$): Entrada em valor absoluto. Sobrepõe a porcentagem se preenchido. Mínimo: 20% do imóvel.
• Porcentagem de Entrada (%): Percentual do valor do imóvel como entrada. Mínimo: 20% para SFH. Usado se valor absoluto não for informado.
• Renda Familiar Mensal (R$): Soma das rendas comprovadas de todos os proponentes. Essencial para validação de 30% de comprometimento.
• Taxa de Juros Anual (% a.a.): Taxa nominal anual de juros. Padrão: 8,5%. Consulte taxas atuais da Caixa.
• Sistema de Amortização: PRICE (parcelas fixas, mais previsíveis) ou SAC (parcelas decrescentes, mais amortização inicial).
• Prazo Total (meses): Duração do financiamento em meses. Máximo: 420 (35 anos) ou limitado pela idade.

Entendendo os Resultados

• Resumo do Financiamento: Visão geral com valores chave como entrada, financiado, prazo, primeira prestação e totais de juros/seguros/taxas.
• Custo Efetivo Total (CET): Taxa real que inclui todos os custos (juros + taxas + seguros). Mostrado em % anual e mensal.
• Status de Renda: Indica se o comprometimento está OK (≤25%), Alerta (≤30%) ou Perigo (>30%). Inclui renda mínima necessária.
• Barra de Progresso: Proporção de juros vs. amortização no primeiro ano. Linhas destacadas na tabela mostram meses com alto % de juros (vermelho) ou amortização (verde).
• Tabela de Amortização: Detalhes mês a mês: prestação, juros, amortização, seguros, taxas e saldo devedor.
• Ajuste Automático: Se a renda for insuficiente, sugere entrada maior ou imóvel menor. Clique em "Aplicar Estes Valores" para atualizar o formulário.

Exportar: Use "Imprimir" para versão em papel (otimizada) ou "Exportar Excel" para planilha editável com todos os dados.

Cálculos Implementados

• Sistema Price: Parcelas fixas com fórmula PMT = PV × i × (1+i)^n / [(1+i)^n - 1]. Ideal para planejamento fixo.
• Sistema SAC: Parcelas decrescentes com amortização constante (PV / n). Reduz saldo mais rápido no início.
• CET (Custo Efetivo Total): Método da bisseção para cálculo da taxa interna de retorno (TIR) sobre o fluxo de caixa completo.
• Seguros MIP e DFI: Tabelas progressivas por idade e valor do imóvel. MIP: Morte/Invalidade; DFI: Danos Físicos. Taxas aumentam com idade.
• Taxas Administrativas: Fixas + percentual sobre saldo devedor (0,01%). Inclui IOF (0,38%).
• Validação de Renda: Limite de 30% da renda familiar com ajuste automático via busca binária para otimizar entrada ou imóvel.
• Outros: Conversão de taxa anual para mensal via (1 + i/100)^(1/12) - 1. Prazo ajustado por idade final ≤80,5 anos.

Dicas e Considerações Importantes

• Consulte sempre um gerente da Caixa para taxas atualizadas e condições reais, pois o simulador usa valores padrão.
• Para SAC, as parcelas iniciais são mais altas, mas diminuem ao longo do tempo.
• O CET é o indicador mais importante: compare com outras ofertas.
• Se o ajuste automático for ativado, revise as sugestões para alinhar com seu orçamento real.
• Este simulador é responsivo: funciona em desktop, tablet e mobile.

Aviso: Simulações são aproximadas. Não use para decisões finais sem validação profissional.

Suporte e Contato

Para dúvidas, entre em contato via e-mail: suporte@calculodofuturo.com.br. O site é mantido pela equipe Cálculo do Futuro.

Versão: 1.0 | Última atualização: Outubro 2025